Привлечение денежных средств от граждан для строительства жилья с 01.07.2019 стало возможно только с использованием эскроу-счетов. Открытие счетов невозможно без участия банка, и фактически договор долевого участия стал трехсторонним договором – застройщик, участник долевого строительства и банк.
Цель проведения подобной реформы долевого строительства – уменьшение количества обманутых дольщиков. Анализ надзорной деятельности городской прокуратуры показал, что количество проблемных строительных объектов на территории Городского округа Подольск за последние 3 года увеличилось с 1 до 11. А количество пострадавших от нерадивых действий застройщиков участников долевого строительства возросло почти до 3 тысяч.
Долевое участие в строительстве как форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств, регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. На осуществление регистрации отводится срок в 1 месяц. Объект строительства переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. Договор перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.
Следует отметить, что 22.04.2019 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 480, утвердившее критерии степени готовности объекта строительства, при условии соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Цель данного решения – обеспечить достройку жилых домов в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.
Достраивать многоквартирные дома без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.
Требования к застройщикам с 01.07.2019 также ужесточены. Так, введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство; если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке, предоставившем кредит; увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.
Подольской городской прокуратурой на системной основе проводятся надзорные мероприятий сфере долевого строительства. Так, в 2019 году прокуратурой в действиях должностных лиц организаций-застройщиков выявлены нарушения законодательства, послужившие основанием для направления материалов в следственные органы в целях рассмотрения вопроса о возбуждении уголовных дел. Всего по результатам рассмотрения материалов прокурорских проверок, а также материалов, имевшихся в производстве следственных органов и органов дознания в отношении должностных лиц застройщиков ЗАО «Подольский ДСК», ООО «Жилсоцстрой», ООО «ЖК «Весенний», ЗАО «Текс», ООО «Премьер-Инвест», ООО «ГлавГрадоСтрой», ООО «РПК», возбуждены уголовные дела по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Процессуальный надзор за расследованием уголовных дел обеспечивается городской прокуратурой.
В целях обеспечения законности при реализации прав участниками долевого строительства и принятия превентивных мер, направленных на восстановление нарушенных прав, городской прокуратурой 04.10.2019 проведена встреча с инициативной группой участников долевого строительства МО Фонд «Статус». По ее результатам принято решение о проведении подобных встреч с участниками долевого строительства по другим проблемным объектам на системной основе.
Старший помощник прокурора Д.В. Сурков
